كيفية دفع الضرائب على دخل الشركة من بيع المنازل
في السنوات الأخيرة، ومع التقلبات التي شهدها سوق العقارات، اختارت العديد من الشركات بيع عقاراتها لجمع الأموال أو تعديل هيكل أصولها. ومع ذلك، فإن القضايا الضريبية المتعلقة بمبيعات منازل الشركات أكثر تعقيدًا وتتطلب الحساب والإعلان بناءً على ظروف محددة. ستجمع هذه المقالة بين الموضوعات الساخنة والمحتوى الساخن على الإنترنت في الأيام العشرة الماضية لإجراء تحليل منظم للمعاملة الضريبية لدخل مبيعات المنازل للشركة.
1. الضرائب الرئيسية على دخل الشركة من بيع المنازل
عندما تبيع شركة عقارًا، عادةً ما يتم فرض الضرائب التالية:
| نوع الضريبة | أساس حساب الضريبة | معدل الضريبة | ملاحظات |
|---|---|---|---|
| ضريبة القيمة المضافة | المبيعات ناقص تكاليف الاستحواذ | دافعو الضرائب العامون: 9% أو 5% (حساب الضريبة المبسط) | صغار دافعي الضرائب: 5% |
| ضريبة القيمة المضافة للأرض | القيمة المضافة (الدخل ناقص الخصومات) | 30%-60% معدل الضريبة التصاعدية الزائدة | مطلوب إعلان التصفية |
| ضريبة دخل الشركات | إجمالي الربح | 25% (معدل الضريبة الأساسي) | يمكن لشركات التكنولوجيا الفائقة أن تتمتع بمعاملة تفضيلية |
| رسوم الطوابع | مبلغ العقد | 0.05% | يحتاج كل من المشتري والبائع إلى الدفع |
| ضريبة الصيانة والبناء في المناطق الحضرية | مبلغ ضريبة القيمة المضافة | 7%، 5% أو 1% | يتم تحديده حسب موقع دافعي الضرائب |
2. المعاملة الضريبية في ظل الظروف المختلفة
1.عقارات مملوكة للبيع: إذا قامت الشركة ببيع أصولها الثابتة الخاصة بها (مثل المباني المكتبية)، فيجب عليها التمييز فيما إذا كانت تزيد عن القيمة الأصلية. المبلغ الذي يتجاوز القيمة الأصلية يخضع لضريبة القيمة المضافة (الضريبة العامة 9% أو الضريبة المبسطة 5%) وضريبة دخل الشركات.
2.عقارات استثمارية للبيع: بالنسبة للعقارات الاستثمارية التي يتم قياسها بالقيمة العادلة، يتم تضمين الفرق عند البيع في الأرباح والخسائر الحالية، كما يلزم ضريبة القيمة المضافة (الضريبة المحسوبة بشكل عام بنسبة 9٪) وضريبة دخل الشركات.
3.حساب ضريبة القيمة المضافة للأراضي: تشمل بنود خصم ضريبة القيمة المضافة للأراضي رسوم نقل ملكية الأراضي وتكاليف التطوير ومصروفات التطوير العقاري وغيرها، وتكون طريقة الحساب المحددة كما يلي:
| نسبة القيمة المضافة وبنود الخصم | معدل الضريبة | عامل خصم الحساب السريع |
|---|---|---|
| ≥50% | 30% | 0 |
| 50%-100% | 40% | 5% |
| 100%-200% | 50% | 15% |
| > 200% | 60% | 35% |
3. اقتراحات التخطيط الضريبي
1.اختر طرق حساب الضريبة بشكل معقول: يمكن لدافعي الضرائب العامين اختيار حساب الضريبة العامة (9%) أو حساب الضريبة المبسطة (5%)، ويجب حساب العبء الضريبي على أساس نسبة تكلفة الشراء.
2.الاستفادة من الحوافز الضريبية: بعض المناطق لديها سياسات لتخفيض أو إعفاء ضريبة القيمة المضافة للأراضي. على سبيل المثال، قد يتم تطبيق معدلات ضريبية تفضيلية على مشاريع التجديد القديمة.
3.تقسيم الدخل: بالنسبة للعقارات التي تحتوي على ديكورات وتجهيزات، يمكن توقيع عقود منفصلة لتقليل الوعاء الضريبي.
4.انتبه إلى الموعد النهائي لتقديم الطلب: يجب سداد ضريبة القيمة المضافة للأرض مسبقًا خلال 30 يومًا بعد توقيع العقد، ويجب سداد ضريبة دخل الشركات بشكل ربع سنوي مسبقًا.
4. تحليل الحالات الساخنة
في الآونة الأخيرة، باعت إحدى الشركات المدرجة مبنى مكاتب في شنغهاي، بسعر صفقة قدره 120 مليون يوان (القيمة الأصلية 80 مليون يوان). المعاملة الضريبية هي كما يلي:
| مشروع | المبلغ (10000 يوان) |
|---|---|
| إيرادات المبيعات | 12000 |
| ضريبة القيمة المضافة (حساب الضريبة المبسط 5%) | 571.43 |
| ضريبة القيمة المضافة للأراضي (القيمة المضافة 40 مليون) | 1,250 |
| ضريبة دخل الشركات (معدل 25%) | 1000 |
| معدل الضريبة الشامل | 23.5% |
ويتبين من هذه الحالة أن العبء الضريبي الشامل الذي تتحمله الشركة على بيع المنازل قد يتجاوز 20%، لذا يجب إجراء تخطيط رأس المال مقدما.
5. الأسئلة المتداولة
س: هل يمكن إعفاء الشركة من ضريبة القيمة المضافة عند بيع منزل؟
ج: وفقًا لـ Caishui [2016] رقم 36، يمكن للشركات التي تبيع العقارات التي تم الحصول عليها قبل 30 أبريل 2016 اختيار حساب الضريبة المبسط لدفع ضريبة القيمة المضافة بمعدل 5٪، ولكن لا توجد سياسة إعفاء ضريبي.
س: ما هي الحالات التي يمكن فيها تقدير وتحصيل ضريبة القيمة المضافة للأراضي؟
ج: بالنسبة للبنود التي لا يمكن تسييلها، يمكن للسلطات الضريبية تقييمها وفرضها على أساس نسبة معينة من إيرادات المبيعات (عادةً 5%-8%).
س: هل ما زلت بحاجة لدفع الضرائب على الخسائر الناجمة عن بيع المنزل؟
ج: قد يستمر فرض ضريبة القيمة المضافة وضريبة القيمة المضافة للأراضي، لكن ضريبة دخل الشركات يمكن أن تخصم الخسائر.
باختصار، تتطلب القضايا الضريبية المتعلقة ببيع منزل الشركة تخطيطًا احترافيًا. يوصى الشركات باستشارة محاسب الضرائب قبل المعاملات واختيار الحل الأفضل بناءً على ظروفها الخاصة لضمان الامتثال وتقليل الأعباء الضريبية.
تحقق من التفاصيل
تحقق من التفاصيل
ar
